新房装修出租应该注意什么承租房屋需要注意

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【导读】房屋租赁属于日常生活中非常常见的事情，作为出租人，有哪些注意事项，以更好地防范风险已经在上一期文章中进行分享。本文从承租人的角度进行法律风险预防，供大家学习参考。

一、用途风险

承租房屋的用途应当符合法律规范，一份罔顾用途的租赁合同可能会因相关行政机关的处罚或管制而无法履行，只能被迫解除，使得租赁双方蒙受巨大损失。这一点与出租方的风险一致。

在租赁用途基础上，还要细化使用条件，比如住宅用途细化符合居住条件，水、电、天然气、暖气的供应；库房用途需要满足道路运输的条件、冷库电力设备；生产车间需要满足动力电、道路运输、消防、环保等；

就经营用房的租赁来说，明确约定承租人的开店类具体用途、出租人的配合办证义务，包括办理营业执照、餐饮许可证等也非常必要。双方约定的租赁用途一定程度上可以推导出前述义务内容，但是直接明确约定到租赁合同中，可以避免不必要的麻烦。

案例警示：乙向甲承租房屋用于开设餐饮店，合同中约定用途为商业经营，未对甲配合办证的义务进行约定。此后，乙向甲主张配合办理营业执照和餐饮许可证，甲仅同意配合办理营业执照，但认为合同中并未写明房屋用作餐饮行业，乙也未向其提前告知，自己并无配合办理餐饮许可证的义务，房屋本身也不适宜作餐饮用途，双方为此产生纠纷。最后乙只能在支付解约赔偿后搬离了房屋。

二、主体风险

1.核验出租人的权力来源。主体风险是出租方的核心风险，出租方是不是有权利出租。可以是不动产权证或者不动产权证+前手租赁合同或者委托管理文件。

1.1.案例警示：甲与乙签订房屋租赁合同，甲自称自己是有权出租房屋的人，并向乙出具了一份租赁合同，合同显示张三将房屋出租给了甲，乙并未审核张三是否有出租房屋的权利。乙租赁房屋不久后，房屋产权人李四出现，要求乙搬离。原来，张三是李四的亲戚，未征得李四的允许，趁李四在国外期间擅自出租房屋牟利。因此，乙只能仓促搬离房屋，还产生了一定的装修损失。

1.2.不动产权证的登记的产权人，一般情况下可以认定为有权利出租的权利人。但是如果涉及重大资产的租赁交易或者为了租赁交易更为安全，建议向权利人索要一份动产登记部门实时出具的不动产登记信息，或者凭产权证复印件到产权登记中心查询实时的不动产登记信息。

案例警示：甲和乙签订租赁合同，同时查看了甲出具的房产证，并支付了租金，但后来从房屋产权人张三处得知，甲早已不再是房屋的实际产权人。原来，甲在持证期间通过挂失获得了两本产证，并将其中一本保留至今。

1.3.注意检查不动产登记证上的抵押、查封或已有租赁合同备案登记信息。因为这些权利人可能有权利要求承租人无条件腾房的权利。

案例警示：乙向甲承租房屋，租赁合同签订时房屋上已有银行的抵押权登记，此后甲因为无法按时清偿对银行的贷款，银行要求拍卖房屋实现抵押权。在银行的申请下，法院执行部门评估后认为甲和乙的租赁合同成立于抵押权设立之后，且会影响抵押权的实现和拍卖价值，遂要求乙搬离房屋。

1.4.与受委托经营人签署租赁合同要注意审核产权人以及转租人（如有）出具的委托经营授权书，委托范围是否包含出租权，并向产权人核实。

1.5.与物业签署租赁合同，要审查物业招租的业主授权委托书，包括委托事项、委托范围和委托权限，以明确物业有出租权利。

2.如果出租方是二房东，要注意向其索要产权人同意转租的证明，除非其跟产权人的前手合同明确约定可以直接转租。还要注意前手的合同期限，当自身签订的房屋租赁合同期限超过了前手的合同期限，超过部分存在不受法律保护的风险。

3.同出租方视角的风险一样，签合同时应仔细核验承租人的身份证件或营业证照，确保与合同落款处的签章一致。若签约人不是最后实际履行合同的人，会为维权带来风险。

三、租赁房屋不合法风险

如果租赁的房屋没有产权证明，甚至属于违法违章房屋，办不出产权证明，要慎重承租。因为房东随时可能以租赁物不合法为由主张合同无效，要求承租人办理房屋，虽然相关损失可能会被法院判令按照各自的过错比例承担，但是对于承租人来说确实损失了金钱又损失了租赁房屋，得不偿失。

四、被提前收回房屋的风险

1.租赁合同中出租方有权单方解除合同的条款中，设置附加前提条件。比如拖欠租金违约解除合同前，要求出租方书面通知限期纠正，按照惯例一般是30天、60天的宽限期。

2.加大出租方单方解约的责任。

2.1.明确出租方单方解约的违约金，比如约定剩余租金的30%作为违约金。

2.2.赔偿装修、设施设备损失。租赁合同签署时，装修清单、价格作为附件要求出租人盖章签字，并在租赁合同中约定按照双方确定的装修款项，按照年限比例折算进行赔偿。

2.3.要求退还租金、双倍返还押金。

2.4.对于经营用房的租赁，约定明确具体可行的经营损失的计算方法。

五、装修风险

1. 就装修风险而言，与出租人相反，承租人应尽量在租赁合同中明确约定承租人有权装修。

2. 装修方案、装修清单及价格作为合同附件进行签署。既证明出租方知悉装修事宜，也为装修赔偿奠定计算依据。

3. 如果出租方违约解除合同，明确赔偿装修损失的计算方法。

4. 即使合同到期解除，装修价值折价补偿给出租方。

六、出租方拒收房租风险

出租方拒收房租，听上去不合理，实践中却屡见不鲜，核心原因是出租方通过拒收房租而以承租人不按期缴纳租金为由来实现出租方的解约目的。那么如何来更好的预防这一风险呢？可以在租赁合同中增加出租方收款账号、开户行等详细的收款信息，同时约定“由于收款方账号问题而导致未能付款的，免除承租人逾期付款责任。”

七、支付租金风险

1. 对于承租人而言，支付租金风险主要在于约定逾期付款出租方解除合同没有宽限期，只要承租方逾期出租方可以立即解除合同。建议增加出租方单方解约权的宽限期的约定，比如逾期付款超过30日或者60日，出租方才有权单方书面通知解约。

2. 与出租方拒收房租风险防范方法一致，应在租赁合同中明确收款账号，尤其在收款账号并非出租方本人的情况下。

案例警示：甲与乙签订租赁合同，甲口头告知乙向张三支付租金，乙支付当期租金后，张三下落不明。此后，甲以乙未向其支付租金为由要求乙支付该期租金，乙因缺少证据，只能付款后另行向张三追偿。给乙带来不必要的成本，且张三下落不明的情况下，也不一定最终能追偿回来。

3. 租金支付周期不易过长，建议将支付周期压缩至3个月以内，因为更短的付租周期意味着更安全的资金保障——尤其是在一段转租关系之中。特别不要使用租金贷，以贷款形式一次性支付租期内全部租金，无异于自愿放弃了全部底牌。

案例警示：乙向知名连锁公寓甲承租房屋，合同约定乙使用租金贷一次性全部支付租期内的全部房租。合同履行至一半，因为甲公司爆雷，没有收到租金的房屋产权人张三上门要求乙返还房屋。乙只能搬离房屋，但仍身背银行贷款，找濒临破产的甲维权也面临重重困难。

八、转租风险

相对于出租方而言，承租人最好能争取转租的权利，以保障履约过程中应对转租需求来降低损失以及出租方拒绝转租的风险。

九、还房风险

对于承租方而言，应重点把控交房时间，租赁合同注意约定出租方拒绝收房的，视为已经退还。退房交接同出租方视角，应签署书面的交接清单，交接清单应包括序号、名称、价格、交接人、接收人、日期等详细信息，指纹密码锁注意初始化，签收留痕。

十、拆迁征收补偿

按照交易习惯，一般房屋相关的补偿款归出租方，经营补偿、搬家奖励归承租方，但仍应当在合同中约定清楚。特别农村、集体房屋、老旧房屋，用于生产经营的，一定要把将来产生拆迁的利益归属约定清楚，包括土地、房屋、经营补偿、搬家奖等。这一点同出租人视角的风险防范，以免引起纠纷，或者出租人霸占应当归属承租人的经营补偿、搬家奖励。

十一、中途解约权利

承租方的中途解约权利，不同于房东提前收房，而是在租赁合同中约定承租方可以中途解约、提前归还房屋而无需支付违约金的情形，包括政府原因如店门口修路导致店门2年不通路无法经营，天灾人祸，经营不善无法继续承租等情况，以保障承租方的权益，减少承租方的损失。对于此类无过错解约情形以及相应的处理方式，应当特别约定，包括通知流程，送达条款必须写明，以更好地保障出租方权利。

【结语】以上为房屋租赁过程中，承租方需要注意的十一大风险，希望可以帮助大家做好风险防范。同时也仍然建议，房屋租赁合同签署之前请专业的法律人士把关，提前控制风险。

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