肇庆新房装修多少一平方肇庆楼市新政终结公

近日，肇庆市发布一项具有潜在变革性的房地产市场新政，然而此消息似乎未受到其理应得到的广泛关注。

该政策涉及两个关键改革：

1. 自2024年5月1日起，房产销售将依据住房套内面积进行计价与宣传；

2. 积极推动以现房形式出售商品房的措施。

这些调整标志着中国逾二十年高速发展的房地产市场策略正面临根本性转变。

遗憾的是，尽管少数媒体渠道进行了简要报道，但广泛社会关注似乎并未形成。可能的原因包括其他城市如成都、南京的限购放宽政策，以及天津、北京、深圳部分地区的同类措施，使得肇庆的消息在市场中的影响相对稀释。

尽管如此，本人认为，肇庆实施的这两项政策，尤其是按实际居住空间计价和现房销售，具备突破性意义，可称之为历史性的跨步。

提出这一观点的理由有两点：

这样的政策创新在以往是前所未有的。

中国房地产市场自2008年至2015年，再从2019年至2021年，经历了波动的周期，政策调控也相应地调整，但在这段时期内，尚未有城市实施“现房销售”与“套内面积销售”的政策并进。值得注意的是，肇庆市近期推出的房地产市场新政策，开创了国内先例。

在过往20年的中国房地产行业的快速发展中，市场普遍存在三个广受批评的问题。具体而言，这些问题包括：一是房地产开发项目一旦主体工程进度达到70%，便可获取《商品房预售许可证》并开始公开销售；二是建筑面积与套内面积的平均利用率仅为70%，意味着公摊面积比例过高；三是房屋产权年限限定为70年。这三个问题被认为是中国楼市最主要的弊端。

针对上述问题，本文将以肇庆市颁布的房地产市场新政策为例，探讨中国房地产市场所面临的三大主要问题。

首要问题是关于公摊面积的定义及其所引发的争议。公摊面积通常指在住宅建筑中，除套内面积外，居民共同拥有并使用的部分面积。然而，这一概念在网上被讽刺性地描述为“公开贪污的面积”。这种讽刺反映了公众对于公摊面积计算透明度和公平性的质疑。

在房地产交易中，购买房屋时经常会遇到实际居住面积与宣传的面积不符的问题。这一现象通常归因于公摊面积的计算问题，而关于如何确切地确定和测量公共部分面积，却缺乏明确的标准。

对于追求准确度的业主，他们可能在购房后对所承担的公摊面积产生疑问，并寻求专业机构进行再次测绘。然而即便重新测量的结果与开发商提供的数据存在不一致，要在法律上获得有利判决也充满挑战。原因在于，公共部分的计算方式颇为复杂，且任何测绘活动都无法完全避免误差。

为了说明这种计算上的复杂性，我们可以考虑一些实例：例如变电室、电梯间、设备间及共享墙体等区域的面积测算是具有难度的。在大型住宅区，决定设置多少这样的设施空间并没有固定规则可循。因此，开发商有时会增加这类设备间的设计，之后将它们变更为物业管理用房或者员工住宿用途。由于这些情况相对隐蔽，一般的购房者很难察觉到。更甚者，这些所谓的“设备间”最终常被用作出租物业以谋取利益。

在当今的房地产市场中，标准化程度参差不齐，导致许多不明确和难以解释的问题频繁出现。为了阐述这一现象，以下例证或许能提供清晰的说明。

举例来说，部分开发商在建设过程中会创造所谓会所或架空层会所的概念。近年来，尽管知名品牌的开发商很少采用这种策略，一些小型开发商却经常采取这样的操作，将原本的公共空间——架空层，转化为私人花园。更为甚者，有的会所虽然名义上属于业主共有，但最终却演变成为开发商的私有场所。

这些案例并非个别现象，而是广泛存在。对于普通购房者而言，要识别这些潜在的问题无疑十分困难。因为在房地产项目的开发阶段，仅图纸就涉及至少八套，而多数企业甚至无法做到基本的“三图合一”，更不用说“八图合一”了。

取消公摊面积的提议一直存在，但始终未得到实质性落实，年复一年地被提出却又无疾而终。

在这种背景下，我对于肇庆市采纳按套内面积销售商品房的政策表示惊讶。一个三线城市能够率先实现这样的政策变革，确实难得。

在对肇庆房产政策中取消公摊面积后如何定价的讨论中，我们需保留客观态度。关键在于，一旦公摊面积不再计入房价，必须明确新的计价机制。

历史做法是，在计算总价时，包括了房屋的实际使用面积以及公共部分的分摊面积。例如，100平方米的总价为500万元人民币，实际可能只获得了70平方米的实用面积。

现行情况是，尽管取消了公摊面积的计费，但是新的价格构成细节尚未公布。如果缺乏具体的执行细则出台，可能会引发价格计算方法的变化：即使以套内90平方米或70平方米的面积来计算，总价可能维持不变，导致单价上涨。

虽然按套内面积进行销售标志着一个历史性的转变，但我们必须警惕这种转变不应成为成本转嫁的历史手段，将原本属于公摊的成本转移给购房者。

关于商品房预售制度的概述

商品房预售制度在中国的房地产行业中是一种常见的销售模式。该制度允许在建筑工程主体施工进度达到70%并取得《商品房预售许可证》后，房地产企业即可开始收取购房者的房款，尽管此时房屋尚未竣工。

从房地产开发商的角度，这一制度提供了资金流的优势，使得在建筑项目完工之前便能获得部分销售收入，从而为项目的继续建设提供资金保证。然而，对于各城市而言，虽然具体的商品房预售规定存在差异，但普遍要求建筑体的结构必须封顶，即至少完成70%的主体结构施工。

对于购房者而言，选择购买预售商品房往往是出于无奈，因为这涉及到较高的风险和成本。由于是预售，购房者只能通过样板房来了解未来房屋的大致情况，而在实际交付现楼时，可能会遇到与样板房不一致或延期交付的问题。这便极大地考验了开发商的诚信度和履约能力。近年来，因预售制度引发的维权事件频繁发生，凸显了该制度下购房者所承担的风险。

在当前市场环境中，我一贯倡导购买二手房的原因基于以下考量：

考虑到房地产市场的现状，众多房企面临盈利挑战，尽管仍需继续开发项目。这导致不少新建房产的装修质量逐年下降，令消费者对新住宅的精装修质量感到担忧。

接下来讨论成本问题。对于购房者而言，在预售模式下，商品房尚未竣工即需开始偿还贷款，这意味着在等待新房交付的过程中，购房不仅需要支付租房费用，还需承担按揭月供以及相应的利息支出。

据观察，在中国21个超特大城市的核心区域中，高层或超高层建筑占据了主导位置，从这些建筑封顶到最终交房通常需要2至4年时间不等。在此期间，购房者不可避免地要承担双重经济负担：租金和房贷本息。

肇庆提出的“有序推动商品房现房销售”措施无疑为购房者带来了积极影响，此举显著减轻了购房者的经济压力，值得认可与肯定。

不过，我仍想提出保留意见。行业内部人士都清楚，商品房由预售转为现售制度所面临的核心问题在于资金流转效率，而不是具体举措的实施细节。

我希望肇庆能够树立榜样，通过其实践成为其他城市在推行类似政策时的一个参考范例。

问题分析三：70年的土地使用权

计算70年土地产权的方法为：

剩余产权年限 = （土地使用权起始日加70年） - 购房日期

这表明，对于新建房产，其土地使用权通常有65至68年；而对于二手住宅，剩余的使用年限将随房龄的增加而递减。

阅读此文的读者可能会产生疑问：土地使用期限满70年后是否会自动续期？

确实，根据第十三届全国人大第三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》，70年的土地使用权到期后将会得到自动续期。

在此，需明确一点：土地作为国家的宝贵资源，是构成国家领土的核心要素，这一点是毋庸置疑的。鉴于土地是一种资源，其使用始终是有偿的，这是国际通行的做法。

经过深入分析和考察中国房地产市场，我注意到许多城市存在建筑质量差的问题。基于此，我认为建筑的耐久性应被视为其作为财富传承的核心要素，这比产权年限更为关键。

对于建筑产权，无论是70年、200年还是自动续期，这些因素的重要性并不如建筑质量本身。关键在于，房产的建筑质量需要达到能够实现财富传承的标准。

在考虑房产投资时，我们不应仅仅关注房屋的情感价值，而应更加强调其实质质量和耐久性。因此，“好房子”的概念应当升级为“百年好房”。

关于房地产投资策略，如何通过一套房产实现资产增值并产生更多收入？详细方法请参考《房地产双轨制：借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》一文。

虽然我看好中国房地产市场的未来增长，但也必须承认其中存在的问题。例如，某些城市中低劣的建筑质量。然而，像肇庆市这样的新政给予了市场一丝希望，预示着行业可能正在向更积极的方向发展。

根据肇庆市最新发布的21条楼市调控政策，本篇文章得以撰写。

在编撰过程中，突然想到了钱钟书先生的一句名言：“当光线投射进铁塔，铁塔内部的污秽无处遁形，因此这束光仿佛背负了罪责。”

期盼在未来某一天，当光辉普照，铁塔能被照亮并恢复其本来的活力与清新。



楚天法治官网

农业技术与装备版面费

运动休闲