8月打折楼盘增多引猜想 下半年济楼价何去-

8月打折楼盘增多引猜想 下半年济楼价何去?

上周末，中国指数研究院发布了《上半年中国房地产政策评估》报告，报告通过对购房者、房地产开发企业和业内学者的满意度调查发现：学者对2010年上半年出台的一系列房地产调控政策满意度最高，购房者次之，房地产企业满意度最低；对于保障性住房的规划和规模，学者和购房者都比较支持，但对于保障性住房政策的执行效果都不满意。

这份报告的出炉同样吸引了很多济南购房者的关注。在房价居高不下的背景下，政策无疑是他们最看好的房价调控之手。

楼市新政实施已过百日，买房人究竟如何看待这些政策？又能给下半年的济南楼市带来哪些变化？那就从政策出发，结合目前的市场实际情况，请开发商、学者和买房人，对下半年济南楼价的走向做一下走势判断。

差别化信贷影响力正在减弱

政策满意度：《上半年中国房地产政策评估》报告显示，学者对2010年上半年出台的一系列房地产调控政策满意度最高，购房者次之，房地产企业满意度最低。

调查中，大多数购房者支持新政中的“差别化信贷”及二套房认定标准“认房又认贷”的政策，并认为能够在一定程度上抑制投机需求。

市场调查：济南二手房成交量探底回升

此次房产新政的核心政策就是“差别化信贷”及二套房认定标准“认房又认贷”的政策。受此政策影响最大的无疑是二手房投资者。5月和6月，济南二手房成交量一度跌至冰点。估计这也是购房者和学者对此政策表示满意的原因。

这也让很多买房人期待着，二手房交易会持续低迷，并在下半年降价。

然而，这一期待很难成真。经调查，目前差别化信贷对济南二手房市场的影响力正在逐步减弱。

刚刚过去的7月份，济南的二手房市场交易量相较于5、6月份，大幅提高，颇有“探底回升”的味道。据济南透明售房网的数据，济南7月份新盘住宅成交量为1770套，而6月份的相应数据为1274套，环比有38.9%的上升。

21世纪不动产济南和平加盟店的经纪人王新国说，比起前两个月，7月份的业绩量上升超过50%，仅燕山小区7月份就售出6套。

走势判断：二手房价格会下降吗

21 世纪不动产济南嘉诚加盟店的经纪人张凯也表示，7月份，济南二手房的交易量较之五六月份稍有上涨。至于回暖的原因，张凯说济南的二手房需求还是以刚性需求为主，地段和学区房仍是影响人们购房的主要因素。济南的一手房新楼盘多是集中在南部和东部，离市区偏远，因而地理位置还是人们考虑购买二手房的决定因素。

对于新政中的“差别化信贷”及二套房认定标准“认房又认贷”的政策对于二手房交易的影响，多数二手房中介认为，这只会在一定程度上影响投机需求的购房者，而对于刚性需求者，影响不大。

张凯还表示，夏季过后，随着天气渐渐凉爽，看房人增多后，下半年二手房市场交易量会稳中有升，逐渐回暖。

打折难以成为济南楼市主旋律

政策满意度：对于下半年政策的严厉程度，有超过80%比例的房地产企业和学者认为将“维持不变”。

该调查项目反映出，学者、开发商和买房者都预计下半年楼市政策将维持在目前的水平。在这种心态下，有的开发商沉不住气，开始降价促销，8月的济南楼市，宣布打折的楼盘达到了34家，不管折扣是真是假，与政策抢时间的态度却越来越明显。有的买房人沉不住气，考虑出手，济南新建住宅成交量也因此有所回升。

市场调查：济南8月有三十多家楼盘打折

继7月中旬全市21家楼盘推出打折活动之后，楼市打折风最近愈演愈烈。进入8月后，全市打折楼盘达到了34家。

经比较，这些宣布打折的楼盘不仅包含了住宅，公寓、商铺、写字楼、别墅也全面加入打折行列。在所有打折楼盘中，折扣最大的还是恒大地产的两个项目。据恒大地产最近两日发布的广告，恒大绿洲继二期推出8.7折优惠，近期将再次推出8.5折优惠，恒大名都则将在本周末8.5折开盘。一度以8.2折跃居济南打折楼盘之首的万豪君悦府也打出广告称，8月初将以8.8折推出特价房，打折力度较上一周大幅回调。调查发现，在各类促销手段中，一次性付款折扣、单价优惠是开发商主打的折扣形式，除了恒大和万豪外，多数楼盘折扣力度并不大，多为9.8折、9.9折优惠，仅有少数几个楼盘推出了低于9.5折的折扣。

走势判断：济南楼价开始下行了吗

34家楼盘扎堆打折，是否预示着济南楼价将开始下行呢？

对此，李铁岗教授认为，下半年房价将趋于平稳或者下降，上涨的可能性非常小。

济南世纪万邦房地产营销策划有限公司市场研究部经理吴浩则说，进入六七月份很多开发商开始以优惠和打折等多种促销活动吸引客户。但房价走势不是由房地产的某一个环节决定的，而是整个房地产产业链条的整体运动，如果单从开发商优惠层面来看，不足以说明问题。

而开发商的让利其主要目的也是为了加快资金回笼的速度，提高资金的利用率，从消费者角度来看似乎是单方面认为减缓了房价的上涨速度，如果8月份更多的楼盘折扣促销能取得不错的销售业绩，必将在行业内产生更大的跟风效应，而这种房地产市场退烧针似的效应还将持续一段时间，仍会给大部分持币待购的消费者造成楼价下行的错觉。因此，目前消费者在购房时多采取的是观望态度，但建议消费者在购房时选择性价比更适合自己的房子才是上上之选，在不急于购房的条件下不要盲目入市，在刚性需求的引导下还是应首先考虑个人的承受能力和实际需求。

但也有很多开发商并没有跟进打折的意向。阳光100客户总监陶晓智表示，下半年阳光100没有相应的促销计划。

陶晓智说，房地产价格有它自身独特的衡量标准。每个楼盘的情况都不太一样。一些楼盘推出的打折信息，并不一定代表楼盘价格的真正回落。因为有的打折可能是针对一些相对偏僻的房源或者户型比较差的房源而做出的促销举措。

很多人对国家新政解读得不够准确，存在一定误解。政府的目标是遏制一线城市房价的过快上涨，而像济南这样的二线城市，并不存在房价过快上涨的现象，因而济南并不在国家政策的遏制之列，济南的住宅市场还是以刚性需求为主，房价泡沫较少。

对于济南下半年房价的走势，陶晓智表示，房价会由政策性价格转为市场价格，主要的变化是由供需来决定的。

从供给来看，总体而言，济南的下半年的房源供给量将比上半年增多。上半年受政策的影响，一些开发商推后了新房源的推出，而下半年，受指标考核和业务量以及全国资金周转等因素的影响，房源的推出不会再推迟，因而，下半年应该有大量新楼盘上市。

而从需求而言，新政的出台挫伤了很多购房者的积极性，使很多人处于观望状态，而对于一些刚性购房者而言，随着供应量增大，一旦价格达到了他们的预期，这些人就会结束观望而入市，刚性需求和改善性需求一旦爆发，需求量增大后又会抬高房价。

保障性住房建设不“符”众望

政策满意度：《上半年房地产政策满意度调查报告》显示，对于保障性住房的规划和规模，学者和购房者都比较支持，但对于保障性住房政策的执行效果都不满意。

市场调查：保障性住房建设尚需完善

济南的保障性住房项目普遍存在着开发时间长，供应量缩水的问题。屈指算来，这么多年也就有龙泉新居，世纪中华城等几个项目。并且说是保障性住房，价格却优惠不了多少，优惠力度最大的当属中华城，开盘时均价2242元/平方米，同地段商品房均价为3100元/平方米，而后来的龙泉居经适房，价格则为1729元/平方米，仅仅比市场价便宜了200多元。

孙先生去年就参与了经适房申购，但最后却选择了放弃，理由是考虑到房子的位置、房型、面积、购房后的贷款问题等，最后感觉不合适只好放弃。

济南经适房从去年推出至今，符合条件但放弃购买的大有人在，孙先生只是其中之一。目前济南的各个经适房项目，由于位置较偏，再加上小区开发时间有限，周围配套设施尚不完善，无论生活、上学、就医等等，都极为不便。“不是我们不想买，而实在是买了不划算。”

走势判断：济南公租房建设加快进行

据了解，济南市将在继续推进经适房和廉租房建设和管理的基础上，把公共租赁住房建设纳入完善到住房保障制度中来，近日召开的全省公共租赁房工作会议透露，济南市将在未来5年内计划建设4.4万套公共租赁住房。

对于完善济南保障性住房的举措，李铁岗教授说可以从三个方面来实现。

首先，从土地供给方面，要按照国家规定不低于住房建设用地供应总量的70%，这是实现保障性住房的基础。其次，加强房地产市场的监测，在准确的调研基础上，对整个保障性住房市场有一个合理规划，一步步推进和实施。最后，要制定可行的配置计划，对整个市场要有一个预期，防止市场信息的不对称，将保障性住房的供应落到实处。

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